Белорусское общество оценщиков занимается оценкой. И не только недвижимости, но и ущербов, и приватизации. Словом, когда возникают вопросы по поводу стоимости - нужен специалист. Такие специалисты во всем мире объединяются в общественные организации, потому что только такого рода организации могут регулировать сферу оценки. В Беларуси уже 15 лет работает Белорусское общество оценщиков.
Кто к вам обращается для оценки недвижимости?
Обратиться может кто угодно. В первую очередь это физические лица - с вопросами о купле-продаже квартиры или дачи. Очень популярны вопросы по поводу ущерба, касающегося недвижимости, например, в связи с подтоплениями или пожарами. Рассматриваем мы и более серьезные вещи - внесение в уставный фонд, приватизация, покупка государственной собственности.
Обращаются ли к вам за консультацией агентства недвижимости?
Да, они к нам обращаются, но, как правило, по серьезному поводу. Чаще к нам обращаются клиенты банков, так как сейчас стало модным покупать квартиры в кредит. Естественно, нужна независимая оценка, так как агентства зависимы от сделки и не всегда могут указать правильные цифры.
Какими методиками вы пользуетесь при оценке? Есть ли у вас какие-то свои наработки?
Мы пользуемся и собственными наработками, и общепринятыми для всей страны и всего мира. Методики достаточно известные. Это доходный подход - какой доход может принести строительство; затратный - какими могут быть затраты на строительство; сравнительный - если, например, рядом продается такой же дом, значит, этот не должен быть дороже. Несмотря на внешнюю простоту процедуры, это достаточно сложный процесс. Есть даже развивающаяся наука, так как в некоторых случаях нужно изобретать какие-то новые методики.
Агентства недвижимости пользуются теми же самыми методиками, но в более упрощенном виде. Среди наших членов есть несколько десятков человек, которые являются сотрудниками агентств недвижимости. В любом случае, если вы имеете дело с оценщиком, нужно обязательно узнать, имеет ли он соответствующее свидетельство, не просрочено ли оно - это будет говорить о его квалификации. Свидетельства выдаются на год, потому что наша сфера деятельности достаточно изменчива.
Если возникла ситуация, что БОО называет одну стоимость квартиры, а агентство недвижимости другую, чье мнение имеет больший вес?
У нас нет оценки БОО как таковой, есть мнение и оценка конкретного человека, эксперта. Даже у двух экспертов оценки могут незначительно отличаться. Оценка - это рекомендация. В любом случае вопрос о стоимости решается между продавцом и покупателем.
Как узнать, сколько реально стоит квартира?
Здесь нужно учитывать два момента: стоимость конкретной квартиры, которую вы хотите купить, и стоимость квартир вообще. Стоимость конкретной квартиры лучше всего укажет квалифицированный оценщик, особенно если квартира большая и находится в престижном районе.
Какие критерии учитываются при оценке стоимости квартиры?
Квартирный рынок - один из немногих рынков, которые действительно существуют в нашей стране. На этом рынке уже определяется рыночная стоимость, там существует реальная конкуренция, можно пользоваться рыночными понятиями. Поэтому основной метод для расчета - статистика, так называемый сравнительный подход. В простых случаях разумный продавец или покупатель прекрасно ориентируется в стоимости, особенно если рядом продается такая же квартира. Хотя и здесь есть свои подводные камни, ведь абсолютно идентичных квартир не бывает, любая квартира уникальна. В таком случае приобретают значение различные факторы, которые опытный человек должен учесть. Главный - это местоположение квартиры, причем с учетом его окружения. Даже если квартира прекрасная, но рядом - помойка, то стоимость значительно снижается. Все должно быть гармонично.
Оценщик прогнозирует стоимость?
Прогнозирование - это уже наука. Для серьезной работы на рынке нужно знать среднюю стоимость квартиры по городу. Для оценки отдельно взятой квартиры эта цифра может и не иметь значения, а для прогнозирования, для застройщиков - это чрезвычайно важно. Поэтому белорусское общество оценщиков ведет такую работу: еженедельно мы рассчитываем квартирный индекс БОО - среднюю стоимость квартир по городу Минску. Этот индекс можно посмотреть на нашем сайте www.acenka.by. Помимо еженедельного прогноза мы делаем ежеквартальный, где предоставлям более обширную информацию по районам, по типам квартир, рассчитываем стоимость во всех этих секторах рынка.
Какие квартиры в Минске на сегодняшний момент самые дорогие?
Самая дорогая квартира имеет стоимость около 3000 USD кв.м. Самая дешевая - около 800 USD кв.м. Это касается вторичного рынка жилья. На первичном рынке государственные застройщики могут предложить квартиру за 400-600 USD кв.м в панельном доме без обременений.
На ваш взгляд, 2000 USD за кв. м. - адекватная цена рыночным условиям?
Средняя цена всегда адекватна, неадекватной она быть не может. Ведь эта стоимость была сформирована застройщиками, городскими властями, продавцами и покупателями вместе. На данный момент адекватная цена составляет порядка 1400 USD за кв. м.
Как вы можете прокомментировать слухи о том, что стоимость квадратного метра к новому году опустится до 500-600 USD?
Нет, конечно. Во-первых, ситуация, когда недвижимость и жилье дорожает - нормальная. Это говорит о здоровье экономики. Значит, у нас так много денег, что мы можем позволить себе квартиры по такой цене. Поэтому чем ниже будет стоимость квартир, тем хуже будет для нас и нашей экономики.
Сейчас стоимость квартир снижается, причем не столько из-за рынка недвижимости, сколько из-за общей экономической ситуации, которая отражается на этом рынке. Если экономическая ситуация станет настолько критической, что стоимость квартир снизится до 500 USD за квадратный метр, это будет означать серьезную болезнь нашей экономики. Но такая ситуация вряд ли возникнет в нашей стране.
Вопрос слушателей: "Не стоит ли при оценке коммерческого жилья прекратить апеллировать к себестоимости, так как последнюю никто никогда не видел и не увидит, а в высказываниях застройщиков эта цифра периодически меняется? Государственные предприятия периодически публикуют отчетность, а коммерческим мы почему-то должны верить на слово".
Действительно, стоимость строительства - вопрос тонкий и сложный. Я думаю, те цифры, которые называют государственные застройщики, тоже можно оспорить. Но полностью отказаться от этого показателя было бы неправильно. Оценщик должен представлять, сколько реально стоит строительство. То есть при возникновении конфликтных ситуаций между дольщиками и застройщиками можно обратиться к оценщику для снижения стоимости жилья.
"Можете ли вы оценить текущий уровень платежеспособного спроса на минском рынке недвижимости в целом - цена за метр, цена за квартиру?"
Текущие цифры я сказать не готов, а данные несколькомесячной давности вполне соответствуют 1500 USD.
Соответствует ли это текущему уровню предложений коммерческих застройщиков и вторичного рынка жилья?
Как ни странно, на данный момент создается такое впечатление, что предложение превышает спрос. Эффективных покупателей достаточно мало, может быть, именно поэтому тормозится снижение цен.
Как вы думаете, какие изменения ожидают жилую недвижимость Минска и РБ через пять лет?
Без сомнения, через пять лет недвижимость будет дороже. Дело в том, что устройство нашей экономики не совсем рыночное. Многие получают квартиры, именно получают, а не покупают, или приобретают по льготным кредитам.
Какие новые факторы, влияющие на стоимость жилья, могут появиться в ближайшее время, а какие, наоборот, могут отойти на второй план?
Здесь, наверное, стоит сказать об усиленном строительстве дешевых квартир, которые будут поступать на вторичный рынок. Кроме того, кредиты будут ограничены - это тоже можно считать некоторым фактором, который будет влиять на стоимость жилья. Но каких-то совершенно новых факторов ожидать не приходится.
Алена Андреева
| < Предыдущая | Следующая > |
|---|
Business - center "HERMES". Новый проект от IDC group.>>
Многофункциональный центр "Grand Fashion Mall">>
Бизнес - центр на улице Интернациональная >>